06-01-2021 19:45
Grunt rolny: Nabycie oraz sprzedaż nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat od nabycia
W dniu 1 maja 2016 roku minął 12-letni okres ochronny na zakup ziemi rolnej w Polsce przez cudzoziemców. Z tego względu, w dniu 4 marca 2016 roku do Sejmu trafił rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (druk 293). Była to kolejna próba uregulowania kwestii nabywania nieruchomości rolnych bowiem projektowana ustawa uchylała poprzednią ustawę z dnia 16 grudnia 2015 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która obowiązała dopiero 4 miesiące (od 31.12.2015 roku).
Wydaje się, że zasadniczym celem ustawy było ograniczenie możliwości nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców. W uzasadnieniu do ustawy możemy wyczytać: „Podkreślenia wymaga, że w dniu 1 maja 2016 r. mija 12 lat członkostwa Polski w Unii Europejskiej. W tym dniu zakończy się zapisany w ust. 4.2 załącznika XII do Aktu przystąpienia 12-letni okres ochronny na zakup polskiej ziemi rolnej przez cudzoziemców. Istnieje zagrożenie, że po tej dacie polska ziemia rolnicza będzie przedmiotem wzmożonego zainteresowania nabywców z innych krajów Unii Europejskiej, zwłaszcza tych, gdzie ceny ziemi rolnej są znacznie wyższe niż w Polsce oraz gdzie istnieją silne bariery prawne uniemożliwiające nabycie ziemi rolnej przez cudzoziemców, a także przez własnych obywateli, niebędących rolnikami”. Choć w uzasadnieniu do projektu ustawy można również wyczytać, iż „Zasadniczym elementem przeciwdziałania spekulacyjnemu wykupywaniu nieruchomości rolnych i zagwarantowaniu ich wykorzystania na cele rolnicze jest poddanie obrotu nieruchomościami rolnymi ściślejszej kontroli” i dalej „W zakresie zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje się, że nabywcami nieruchomości rolnych mogą być zasadniczo tylko rolnicy indywidualni.”
Ustawa wprowadziła trzy zasadnicze ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi:
– obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni do 0,3000 ha nie podlega żadnym ograniczeniom, obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni powyżej 0,3000 ha podlega ograniczeniom,
– nabywcą nieruchomości rolnej powyżej 0,3000 ha bez żadnych ograniczeń mogą zostać rolnicy indywidualni lub każda inna osoba fizyczna lub prawna po uzyskaniu odpowiedniej zgody wyrażonej w formie decyzji administracyjnej,
– każdą nabytą nieruchomość rolną nabytą po 30 kwietnia 2016 roku nie można sprzedać przez okres 10 lat od nabycia, chyba że wyjątkowo za zgodą Sądu.
Warto dodać, że nieruchomością rolną jest każda nieruchomość posiadająca odpowiedni użytek gruntowy (grunt orny R, pastwiska trwałe Ps, łąki Ł, itd.) jeśli nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy przewidujących inne przeznaczenie niż rolnicze. Nie ma przy tym znaczenia czy nieruchomość faktycznie jest lub może być wykorzystywana rolniczo. Faktycznie więc, nawet grunty w centrach miast o powierzchni powyżej 3000 m2, bez planu miejscowego, bez decyzji o warunkach zabudowy, mogą zostać nabyte bez ograniczeń jedynie przez rolników indywidualnych.
Wydaje się, że idea przyświecająca uchwaleniu ww. ustawy była szczytna, jednak sposób wykonania okazał się nie do końca sensowny, mało życiowy, a ustawa wydaje się niedopracowana. Może miało to związek z presją czasową i pośpiesznymi pracami nad ustawą. Bowiem ustawę Sejm uchwalił w dniu 1 kwietnia 2016 roku, a Prezydent podpisał ją w dniu 26 kwietnia 2016 roku, czyli na 4 dni przed granicznym terminem upływu 12-letniego okresu ochronnego na zakup polskiej ziemi rolnej przez cudzoziemców.
O skali niedopracowania ustawy może świadczyć fakt, iż już w dniu 09.09.2016 r. weszła w życie jej nowelizacja, bowiem w poprzednim brzmieniu przepisy praktycznie uniemożliwiały uzyskanie zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomościach, np. w przypadku kredytów na budowę domów jednorodzinnych. Ponadto przepisy ustawy niepotrzebne skomplikowały i znacznie wydłużyły procesy nabywania i zbywania nieruchomości, które nigdy nie były, nie są i nigdy nie będą nieruchomościami wykorzystywanymi do produkcji rolniczej.
W środowisku rzeczoznawców majątkowych dokonujących wycen nieruchomości rolnych również zapanowała konsternacja i problem metodologiczny, jak wyceniać nieruchomości rolne skoro rynek obrotu stał się rynkiem regulowanym, a krąg osób mogących nabyć nieruchomości rolne został mocno ograniczony.
Po tym przydługim wstępie warto przejść do meritum.
Wspólnicy Abbe Buczek – Marcińczak Rzeczoznawcy Majątkowi spółka partnerska, w ramach Abbe sp. z o. o z siedzibą w Łodzi, dokonali skutecznego nabycia nieruchomości rolnej oraz zbycia nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 0,3000 ha. W niniejszej transakcji zostało wydanych:
– 3 zaświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
– 2 zaświadczenia Lasów Państwowych.
– 2 decyzje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
W dniu 14 czerwca 2017 roku ABBE sp. z o.o. uzyskała zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej (decyzja administracyjna poniżej). Warto dodać, że na dzień uzyskania ww. zgody, spółka nie prowadziła działalności rolniczej, nie miała praktycznie związków z rolnictwem oraz co oczywiste, nie była rolnikiem indywidualnym.
